Este mes de octubre, los inquilinos que hayan firmado contratos de alquiler hace uno o dos años atrás (en octubre de 2020 o en octubre de 2021) tendrán que pagar un nuevo monto actualizado.

Ley de Alquileres, modificaciones o derogación

Si hay algo que une a la oposición y al oficialismo es que ambas parte no están de acuerdo con la Ley de Alquiles y reconocen su fracaso.

Por ese motivo, vienen proponiendo modificaciones o derogaciones. Ninguna de esas iniciativas logró avances hasta ahora. La norma está vigente desde junio de 2020 y —todos reconocen— provocó un efecto negativo en los precios y en la cantidad de propiedades en oferta en el mercado.

Modificaciones a la Ley

Sin embargo, algo se aceleró: en un mismo día, el diputado oficialista José Luis Gioja presentó un proyecto de modificación que incluye topes a los precios y el interbloque de Juntos por el Cambio pidió una sesión especial para el 5 de abril para derogar la ley.

Como respuesta, el presidente de la Cámara de Diputados Sergio Massa anunció que la semana próxima se formará una comisión (con todas las fuerzas políticas) que trabajará en una nueva ley. Mientras tanto, la propuesta es que la norma vigente se suspenda por 90 días.

La sanción y entrada en vigencia de la Ley de Alquileres

La Ley de Alquileres entró en vigencia en 2020 con el pie izquierdo: a los pocos meses, sus efectos no deseados hicieron que diversos sectores comenzaran a plantear cambios y fue uno de los lemas de de campaña de la oposición en las elecciones legislativas del año pasado.

Hasta que, a fines del año pasado, fue el propio Gobierno reconoció la necesidad de modificaciones. En su momento, la norma tuvo amplio consenso: fue aprobada por la Cámara de Diputados en noviembre de 2019, durante el Gobierno de Mauricio Macri, pero terminó siendo sancionada por el Senado en junio de 2020, durante la gestión de Alberto Fernández.

Su sanción introdujo dos cambios clave, que espantaron a los propietarios: extender la duración de los contratos de dos a tres años y convalidar una sola actualización anual del valor mensual del alquiler de acuerdo a un índice que combina la evolución de los salarios y la inflación.

Los datos del mercado inmobiliario

Desde su aprobación, según datos del mercado, se produjo una suba por encima de la inflación para los nuevos contratos, con dueños que buscaban cubrirse de sus efectos negativos y de la baja rentabilidad (los alquileres se pagan en pesos y las propiedades en dólares).

En noviembre del año pasado, Sergio Massa ya había anunciado que impulsaría una modificación de la ley actual. La diputada Marcela Passo quedó a cargo de coordinar la iniciativa.

Unos meses después, el 1º de marzo, durante la apertura de las sesiones en el Congreso, el presidente Alberto Fernández también pidió avanzar con los cambios. “Necesitamos reconocer que hay problemas con el valor de los alquileres”, dijo en un tramo de su mensaje.

Este año, también se conformó una Mesa de Alquileres en la Secretaría de Comercio, coordinada por el secretario Roberto Feletti, donde participaron cámaras inmobiliarias y asociaciones de inquilinos y propietarios. Pero luego de dos reuniones, no lograron llegar a un acuerdo mínimo.

La Federación de Inquilinos quiso mantener sin cambios la ley actual y sumar un impuesto a la vivienda vacía, lo que fue rechazado por el sector inmobiliario, que —al contrario— apuesta por beneficios impositivos para impulsar la oferta.

Finalmente, el viernes pasado se sumó a la lista un proyecto de ley impulsado por el diputado sanjuanino por el Frente de Todos, José Luis Gioja, que propone otorgar beneficios tributarios para los propietarios que alquilan sus inmuebles, entre ellos, la desgravación del Impuesto a los Bienes Personales por 15 períodos fiscales.

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Pero también un impuesto a la vivienda vacía y topes a los precios de los alquileres de los contratos que se renuevan (no más del 10% adicional al ajuste por ley) o los nuevos (no más del 20%).

Para conocer los valores anteriores a los que estuvo alquilada una propiedad y poder establecer el tope se propone hacer público —a través de AFIP— un registro de propiedades alquiladas y el valor de los contratos, que cada inquilino podrá consultar.

Alternativas a la Ley

La iniciativa del diputado oficialista también incluye un plan para la construcción y adquisición de inmuebles por el Estado Nacional, las provincias y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires para la gestión pública de alquileres sociales.

Este sistema ofrecería a los inquilinos precios más bajos que los del mercado inmobiliario privado.

Desde el interbloque de Juntos por el Cambio, en tanto, ya pidieron una sesión especial —con fecha para el próximo 5 de abril— para derogar la ley actual y luego trabajar en un nuevo proyecto. Consideran que el anuncio de Massa sobre cambios en la ley generó incertidumbre en los propietarios que, a la espera de los cambios, prefirieron no firmar contratos de tres años de duración.

“No vamos a acompañar aumentos de impuestos ni creación de impuestos nuevos, menos sobre la propiedad. Derogar la ley, en cambio, es dar una señal clara, mientras se buscan un proyecto consensuado y no se genera incertidumbre”, señaló a Infobae la diputada radical Karina Banfi, autora de un proyecto de derogación de la Ley de Alquileres.

“Hay artículos de la ley actual que se pueden mantener. Pero la idea es derogar el plazo de alquiler anual de tres años y la actualización anual. El problema de los alquileres no se resuelve con una ley si no hay un plan económico para bajar la inflación. Los salarios están depreciados y hay una distorsión de los valores de las propiedades”, agregó la diputada.

Juntos por el Cambio cuenta con 116 votos propios y necesita hasta el 5 de abril convencer a otos 13 diputados de la oposición para llegar a los 129, el número requerido para el quorum.

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Ya cuenta con el visto bueno de los ocho diputados del Interbloque Federal y podría sumar a los cuatro diputados de los bloques liberales, entre ellos Javier Milei y José Luis Espert.

Pero a pesar de conseguir el número, el trámite no será fácil. Al no estar definidas las comisiones, el proyecto de derogación llegaría al recinto sin dictámen, para ser debatido “sobre tablas”, lo que requiere dos tercios.

Si la oposición consigue quorum, el oficialismo puede ingresar al recinto y bloquear el tratamiento. Con todo, esta decisión también puede tener un costo político.

Desde el mercado inmobiliario criticaron la propuesta del Frente de Todos de regulación de precios iniciales porque consideraron que desincentiva la oferta de inmuebles para alquiler.

“La inclusión de beneficios fiscales no logra, por sí sola, contrarrestar el efecto nocivo de la intromisión estatal en el sector”.

Resulta preocupante que, en sus fundamentos, el proyecto asegure que las pautas generales de la Ley de Alquileres deban reforzarse, sin modificar los plazos de duración de los contratos y la metodología de ajustes, los puntos que se deberían rever para devolverle vitalidad al mercado”, consideró Marta Liotto, presidenta de Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba).

“Le sugeriría a los legisladores que, antes de lanzarse a proponer proyectos que tengan consecuencias para el sector, consulten a los profesionales inmobiliarios de sus distritos, quienes tienen el conocimiento real de la situación”, agregó.

De acuerdo a un relevamiento realizado por el portal inmobiliario Zonaprop, el alquiler de un departamento de dos ambientes en la ciudad de Buenos Aires se ubicó en febrero pasado en $50.891 por mes, un 4,5% por encima del mes anterior.

En 2021 los alquileres acumularon una suba de 52,8%, levemente por encima de la inflación. Mientras que la oferta sigue acotada en la ciudad, el volumen actual de avisos es 15% menor al de 2020 y 25% menor al de 2019.

En febrero el ajuste de alquileres —para los nuevos contratos— se mantuvo por encima de la inflación, con un 7,8%, según los datos del informe. En 2022, el precio medio de alquiler ya acumula una suba de 8,5 por ciento.

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